【特邀嘉宾】2019年潍坊房地产市场形势分析及展望

　　【潍坊地产会客厅特邀嘉宾：薛冰】

　　2019年潍坊房地产市场形势分析及展望

　　潍坊、日照及烟台在2010-2015年房价未涨，主因在于供给扩张，过去时间里各地都在推进新城开发，增加商品房的供给。2006-2016年中国城市建成区面积累计扩张61%，城市用地建设面积扩张了54%，而城区人口只增加21% 。  商品房供给过剩的一个结果是到2014年的时候大家突然发现，房子建的太多，正是由于供给过剩库存积压才出现了2014-2015年各线城市房价下跌。尤其是很多中小城市几乎抹灭了之前五年的房价涨幅。

　　既然供给过剩了，为什么大部分城市在2015-2016年后房价又出现大幅上涨呢？   中国政府面对房地产高库存和房价下跌的双重压力，所以从2015年开始大幅提高棚改安置的货币化比例，从不到10%快速提高到50%以上，但是政策刺激带来的负面影响是，之前全国一线城市房价偏高，现在是二三四五线城市房价全面偏高哦，泡沫风险凸显。如果再考虑到父母与子女的开销，现在各线城市房价已经高到各线城市单靠夫妻双方的力量已经买不起房的地步，只能依靠6个钱包去支付。而如果将中国普遍的高房价和中国的老龄化联系起来，未来面临的问题会更大，第一代婴儿潮会加速他们的退休，而他们的资产绝大部分配置在了高度泡沫的房地产上，一旦房价下跌，从哪里获得经费来养老，为了养老是否需要卖房。这是未来几年需要面临的问题。

　　大城市长期有人口的流入，对房价会有一定的支撑。中小城市的高房价要想维持却是很困难的。一方面中小城市房地产的潜在供给依然很高，尽管当前房地产名义库存很低，但实际共计却 是非常庞大的。另一方面中小城市的二手房市场远远小于一线城市，尤其是三四五线小城市新房无限量供给，大家更愿意购买新房，这也导致一旦价格转向，很难找到买家接盘。存量的二手房价格下跌会更快，这种情况在2014-2015年中小城市就发生过，接下来还会重演。接下来在一个供给过剩的市场，供给又没有减少，只有强刺激政策才能激发足够市场需求，支撑价格不仅能维持不跌，还能大幅度攀升。而一旦强刺激政策有所减弱，甚至开始推出，中小城市的房价会再度面临风险，刺激政策确实到了想挺却又不能停的时候了。

　　事实上在中国的房地产发展历史上，曾发生过多次中小城市房价短时间内大涨的情况。例如2010年初，海口和三亚收到建设国际旅游岛的政策利好驱动，他们的房价在不到三个月的时间大涨40%，但在随后的七年时间里房价几乎一分未涨，海口的房价甚至还下跌了20%多。温州、大理、鄂尔多斯等市场也出现过类似的情况。温州过去的房价在过去十几年的时间里不仅没涨还有下跌。一个城市短期大涨带来的房地产泡沫往往需要很多年时间来消化。2017年以来北京、上海、厦门等城市的房价已经开始明显回调。近期房地产松动的城市也主要集中在前期涨幅较大，价格面临调整压力的地区，中小城市房价如果下跌起来，想用一般的放松政策稳住价格，效果并不明显。例如2014-2015年的很多城市放松调控，但房价还是大幅下挫，最终依靠量化宽松的强刺激才托住价格 。

　　2019年中小城市的房价将面临考验，如果棚改货币化继续维持高比例，继续强刺激，中小城市房价或许还可以支撑一段时间。但如果力度减弱的话，中小城市的房价都是撑不住的，任何资产价格的泡沫都是以价格的回落来消化泡沫的风险。无论如何选择，只能延后或提前泡沫的破灭，想阻止泡沫破灭是难上加难。作为普通的投资者或购房者在资产泡沫来临的时候，拥抱泡沫无疑是最快的赚钱方式，  但当泡沫到了失去理性的时候，众人皆醉之时，请保留自己的一份清醒。

　　【感谢潍坊地产会客厅特邀嘉宾薛冰先生】